Un territoire, deux pays, des questions bien concrètes
Le bassin genevois vit au rythme de la frontière. Des résidents suisses achètent un appartement ou une maison côté français. Des frontaliers deviennent propriétaires à Saint-Julien-en-Genevois, à Annemasse ou dans les villages du Salève. Des familles françaises installées de longue date voient leurs enfants partir travailler à Genève, puis revenir. Et, tôt ou tard, se posent les questions de transmission.
C’est pour être au plus près de ces situations que j’ai ouvert en 2025 une antenne à Archamps, en complément de mon bureau de Thonon-les-Bains. Elle me permet d’intervenir plus facilement dans le Genevois français et de recevoir des clients qui ont une partie de leur vie en Suisse.
À qui s’adresse cette page
Les résidents suisses qui investissent en France
Vous envisagez d’acheter un bien en Haute-Savoie, pour y habiter, pour le louer ou comme résidence secondaire au bord du Léman ou en montagne. Les repères de prix suisses ne s’appliquent pas de ce côté de la frontière, et les écarts entre communes françaises peuvent être marqués. Une évaluation indépendante vous permet de vérifier que le prix demandé correspond au marché local.
Les frontaliers propriétaires
Vous travaillez en Suisse et vivez en France. Achat, revente, séparation, refinancement : à chaque étape, une valeur solide vous sert. Pour une banque, pour un notaire ou pour votre famille, le rapport a le même rôle qu’ailleurs, avec une connaissance fine d’un marché influencé par la proximité de Genève.
Les propriétaires français du bassin genevois
Vous possédez depuis longtemps une maison ou un terrain dans le secteur d'Annemasse ou de Saint-Julien. Le marché a beaucoup évolué autour de vous. Avant une vente, une donation ou une succession, il est utile de savoir précisément où se situe votre bien aujourd’hui.
Successions et donations transfrontalières : ce que je fais, et ce que je ne fais pas
Lorsqu’une famille est répartie entre la France et la Suisse, une succession ou une donation soulève des questions spécifiques : quel pays est compétent, quelles règles fiscales s’appliquent, comment éviter une double imposition. Ces questions dépendent notamment des conventions entre les deux États, de la résidence du défunt ou du donateur, et de celle des héritiers ou donataires.
Je ne réponds pas à ces questions : elles relèvent d’un notaire ou d’un conseiller fiscal qui maîtrise les situations franco-suisses. Je leur recommande d’ailleurs de s’en saisir le plus tôt possible.
Ce que je fais, en revanche, c’est établir la valeur vénale du bien situé en France, à la date utile, dans un rapport argumenté. Quelle que soit l’analyse juridique retenue, cette valeur sera nécessaire côté français. Mieux vaut qu’elle soit documentée, avec des références de marché vérifiables, que fondée sur une estimation rapide.
Les pages consacrées à la succession et à la donation détaillent ce que contient le rapport dans ces contextes.
L’IFI pour les non-résidents
Les personnes qui ne résident pas en France peuvent être concernées par l’impôt sur la fortune immobilière au titre de leurs biens immobiliers français. Si c’est votre cas, la valeur de ces biens doit être déclarée selon les règles françaises. La page évaluation immobilière IFI présente ce que j’apporte sur ce point.
Comment se déroule une mission à distance
Beaucoup de mes clients transfrontaliers ne sont pas disponibles en semaine, ou vivent loin du bien. La mission s’organise en conséquence :
- un premier échange par téléphone ou par visioconférence, pour cerner votre besoin ;
- l’envoi des documents disponibles par voie électronique ;
- une visite complète du bien, en votre présence ou non ;
- la rédaction du rapport, puis un échange pour le commenter.
Cette organisation suit la même méthode d’évaluation que pour toutes mes missions, sans raccourci.
Les erreurs fréquentes des deux côtés de la frontière
- Transposer des repères de prix suisses sur un bien français, ou l’inverse.
- Attendre que le notaire le réclame pour faire évaluer un bien dans une succession internationale.
- Considérer que la valeur retenue dans un pays sera automatiquement acceptée dans l’autre.
- Négliger l’effet de la proximité des axes vers Genève, qui peut peser fortement sur la valeur d’une maison ou d’un appartement.
Prendre rendez-vous à Archamps ou à Thonon
Si vous résidez en Suisse, si vous êtes frontalier ou si votre famille vit des deux côtés du Léman, vous pouvez me contacter par téléphone ou par e-mail. Nous conviendrons d’un rendez-vous à Archamps, à Thonon ou à distance.