L’hôtel occupe une place à part dans l’immobilier. Ce n’est ni un logement ni un simple local commercial : c’est un bâtiment conçu pour une activité précise, dont la valeur dépend étroitement de cette activité. Pour l’évaluer, je dois comprendre à la fois l’immeuble et l’exploitation qu’il abrite.
Murs et fonds : ne pas mélanger deux patrimoines
La première chose que je clarifie avec vous, c’est le périmètre de l’expertise.
- Les murs sont le bâtiment, le terrain et les aménagements immobiliers.
- Le fonds de commerce hôtelier comprend l’enseigne, la clientèle, la réputation, le mobilier, le matériel et souvent les contrats en cours.
Les deux peuvent appartenir à la même personne ou à des personnes différentes. Dans une vente, une transmission ou un financement, il est essentiel de les séparer, car ils ne se valorisent pas de la même façon. Mon expertise porte sur les murs. Je signale, lorsque c’est utile, les éléments qui relèvent plutôt du fonds, dont l’évaluation fait appel à d’autres compétences, notamment celles de l’expert-comptable.
La méthode hôtelière, étape par étape
On l’appelle parfois méthode par le chiffre d’affaires ou méthode par l’excédent brut d’exploitation. Son principe est de partir de l’activité pour arriver à la valeur des murs.
- Le chiffre d’affaires. J’analyse les recettes sur plusieurs années : hébergement, restauration, séminaires, autres services. Je regarde leur régularité et leur répartition sur l’année.
- L’excédent brut d’exploitation. C’est ce qui reste une fois payées les charges courantes de l’exploitation : personnel, énergie, achats, entretien. Il mesure la rentabilité réelle de l’hôtel.
- La part revenant aux murs. Un exploitant ne peut consacrer qu’une partie de ses résultats au loyer, sinon son activité n’est plus viable. Je détermine ce loyer supportable, en le confrontant aux usages du secteur.
- La capitalisation. Ce loyer est ensuite transformé en valeur, à l’aide d’un taux de rendement adapté au risque hôtelier, à l’emplacement et à l’état du bâtiment.
Je raisonne sur une exploitation « normale », c’est-à-dire celle d’un hôtelier compétent, ni exceptionnel ni défaillant. Ma formation en mathématiques financières m’aide à rendre ces calculs rigoureux et vérifiables. La méthode est complétée, lorsque c’est possible, par des références de ventes d’hôtels comparables. L’ensemble de ma démarche est décrit sur la page méthode.
Ce que j’observe lors de la visite
La visite d’un hôtel est longue et détaillée. Je parcours les chambres, les espaces communs, les cuisines, les locaux techniques et les extérieurs. J’examine :
- le nombre de chambres, leur surface, leur état et leur homogénéité ;
- le classement de l’établissement et sa cohérence avec les prestations offertes ;
- les équipements : restaurant, salles de réunion, espace bien-être, stationnement ;
- les obligations propres aux établissements recevant du public, en particulier la sécurité incendie et l’accessibilité ;
- les travaux récents et ceux qui restent à prévoir.
Je demande aussi les derniers rapports de la commission de sécurité et les documents relatifs au classement. Ils disent beaucoup de la situation réelle de l’établissement.
La saisonnalité, facteur déterminant en Haute-Savoie
Un hôtel de station dans les Portes du Soleil ne vit pas au même rythme qu’un hôtel de ville à Thonon ou à Annemasse.
En station
L’activité se concentre sur l’hiver, et de plus en plus sur l’été. Les périodes de fermeture, la dépendance à l’enneigement et à l’ouverture du domaine skiable, la difficulté à loger le personnel saisonnier : autant d’éléments qui influencent le risque perçu par un investisseur.
En ville et au bord du lac
À Thonon, à Évian et dans le Genevois, la clientèle mêle tourisme, affaires, thermalisme et visiteurs liés à Genève. L’activité est souvent plus étalée sur l’année, avec des pics en été au bord du Léman.
J’intègre ces réalités dans le choix du taux et dans l’analyse du chiffre d’affaires, plutôt que de raisonner sur une moyenne abstraite.
Pourquoi fait-on expertiser les murs d’un hôtel ?
- pour obtenir un financement bancaire, lors d’une acquisition ou d’un programme de rénovation ;
- pour une transmission familiale, lorsque les murs passent à la génération suivante ;
- lors de la cession des murs à un investisseur, ou de leur rachat par l’exploitant ;
- pour une déclaration d’IFI ou une réorganisation patrimoniale.
Lorsque l’établissement ressemble davantage à un grand chalet ou à une maison de caractère transformée, je croise l’approche hôtelière avec celles que j’utilise pour un chalet ou pour un bien atypique.
Prendre contact
Pour un hôtel, un premier échange permet de préciser le périmètre, les documents comptables utiles et l’organisation de la visite. Vous pouvez me joindre via la page contact.