Une méthode pensée pour être claire et solide
Une valeur n’a de poids que si elle est justifiée. C’est pourquoi je suis la même démarche pour chaque dossier, qu’il s’agisse d’un studio à Thonon-les-Bains, d’une maison familiale dans le Chablais ou d’un immeuble de rapport dans le Genevois.
Cette méthode d’expertise immobilière repose sur les standards européens d’évaluation promus par TEGOVA, dont je suis certifiée. Elle se déroule en quatre étapes.
Les 4 étapes de votre expertise
1. Le premier échange et la proposition
Tout commence par une conversation, au téléphone ou au cabinet. Vous me présentez le bien, sa commune, le contexte de votre demande et votre échéance. Une expertise pour une succession ne répond pas aux mêmes attentes qu’une expertise pour un financement bancaire ou un litige.
À partir de cet échange, je vous adresse une proposition écrite. Elle précise la mission, le type de valeur recherchée, le délai et le montant de mes honoraires. Rien n’est engagé tant que vous ne l’avez pas acceptée.
2. La visite du bien et la collecte des documents
Je visite le bien en détail : chaque pièce, les annexes, les extérieurs, les parties communes le cas échéant. J’observe l’état général, les matériaux, l’exposition, les nuisances éventuelles et l’environnement immédiat.
En parallèle, je rassemble les documents utiles. Selon le bien, il peut s’agir :
- du titre de propriété ;
- des plans et des surfaces ;
- des diagnostics techniques ;
- du règlement de copropriété et des derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- des baux en cours et de l’état des loyers ;
- des documents d’urbanisme, pour un terrain ou un projet de construction.
3. L’analyse
De retour au cabinet, j’étudie le marché local : l’offre, la demande, les transactions récentes dans le secteur. Je sélectionne des références réellement comparables à votre bien, puis j’applique une ou plusieurs méthodes d’évaluation normées. Je croise les résultats pour aboutir à une valeur cohérente et défendable.
J’examine aussi la situation juridique du bien. Un bail en cours, une servitude, une indivision ou une règle d’urbanisme peuvent modifier sa valeur. Ma formation en droit immobilier m’aide à repérer ces points et à en mesurer l’effet. Lorsqu’une question relève du conseil juridique, je vous oriente vers votre notaire ou votre avocat.
Enfin, je tiens compte de la date de valeur demandée. Pour une succession, par exemple, c’est le marché au jour du décès qui compte, et non celui d’aujourd’hui.
4. Le rapport, remis et expliqué
Je rédige un rapport écrit, détaillé et argumenté. Puis je vous le remets en prenant le temps de vous l’expliquer de vive voix. Vous pouvez poser toutes vos questions : mon objectif est que vous compreniez la valeur retenue et que vous puissiez vous appuyer dessus.
Les méthodes d’évaluation, expliquées simplement
Il existe plusieurs méthodes reconnues. Je choisis celles qui conviennent à votre bien et au contexte de la mission. Je les détaille dans mon article sur la valeur vénale et ses méthodes.
La méthode par comparaison
C’est la plus courante pour un logement. Je compare votre bien à des biens similaires vendus récemment dans le même secteur. J’ajuste ensuite selon les différences : étage, état, vue, terrain, stationnement.
La méthode par le revenu
Elle convient aux biens loués ou destinés à l’être, comme un immeuble de rapport ou un local commercial. Je pars du loyer que le bien peut produire, puis je le traduis en valeur à l’aide d’un taux adapté au marché.
La méthode par le coût de remplacement
On l’appelle aussi méthode « sol et construction ». J’additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction du bâtiment, diminué de sa vétusté. Elle est utile pour les biens rares ou atypiques, pour lesquels les comparaisons manquent.
Le bilan promoteur
Pour un terrain à bâtir, je raisonne comme un promoteur. Je pars du prix de vente probable de ce qui pourrait y être construit, puis je déduis les coûts de construction, les frais et la marge. Ce qui reste correspond à la valeur du terrain.
Ce que contient votre rapport
Mon rapport n’est pas un simple chiffre sur une page. Il comprend notamment :
- l’objet de la mission et la date de valeur ;
- la description précise du bien et de son environnement ;
- la situation juridique et locative connue ;
- l’analyse du marché local ;
- les références comparables retenues ;
- les méthodes appliquées et leurs calculs ;
- la valeur retenue, justifiée et commentée ;
- les éventuelles réserves.
Ce rapport écrit et argumenté peut être présenté à un notaire, à un avocat, à une banque ou à l’administration fiscale.
Les documents à préparer
Pour gagner du temps, vous pouvez rassembler avant la visite :
- votre titre de propriété ou l’acte d’acquisition ;
- les plans, même anciens ;
- le dossier de diagnostics techniques ;
- pour un appartement, le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- pour un bien loué, les baux et le montant des loyers ;
- la liste des travaux réalisés, avec leurs factures si possible.
Il vous manque quelque chose ? Ce n’est pas grave. Je vous aide à identifier les pièces utiles dès notre premier échange. Pour démarrer, rendez-vous sur la page contact.