Donner un bien : pourquoi la valeur compte autant
Lorsque vous donnez un appartement, une maison ou un terrain à vos enfants ou petits-enfants, l’acte notarié mentionne sa valeur. Ce chiffre n’est pas une formalité. Il détermine les droits de donation éventuels, il sert de référence entre vos enfants et il sera relu, un jour, au moment de votre succession.
La règle est simple à énoncer : le bien doit être déclaré pour sa valeur vénale réelle au jour de la donation. La difficulté est de la chiffrer correctement. Sur les rives du Léman, entre Thonon, Évian et le Genevois français, les écarts de prix entre deux rues ou deux étages peuvent être importants. Une estimation approximative, même de bonne foi, peut créer des difficultés des années plus tard.
Donation simple ou donation-partage
La donation simple
Vous donnez un bien à une personne. C’est souple, mais la valeur retenue dans l’acte n’est pas forcément définitive entre vos héritiers : lors de votre succession, le bien peut être pris en compte pour sa valeur à ce moment-là. Une évaluation sérieuse au jour de l’acte reste utile, ne serait-ce que pour calculer justement les droits et garder une trace fiable.
La donation-partage
Vous répartissez plusieurs biens entre vos enfants, dans un même acte. Son intérêt principal est de figer, en principe, les valeurs au jour de la donation-partage. C’est précisément pour cela que l’évaluation doit être soignée : si un enfant reçoit un appartement et l’autre un terrain à bâtir, l’équité dépend entièrement de la justesse des deux valeurs. Votre notaire vous précisera les conditions dans lesquelles ces valeurs restent acquises.
Nue-propriété et usufruit, expliqués simplement
Beaucoup de parents choisissent de donner la nue-propriété et de garder l'usufruit. Concrètement :
- l’usufruitier continue d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers ;
- le nu-propriétaire en devient propriétaire, mais n’en a pas l’usage pour le moment ;
- au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, en principe sans nouveaux droits à payer.
Sur le plan fiscal, la valeur transmise est une fraction de la valeur en pleine propriété, fixée par un barème légal lié à l’âge de l’usufruitier. Je n’applique pas ce barème à la place du notaire : je lui fournis la valeur en pleine propriété, point de départ de tout le calcul. Si cette base est fausse, tout ce qui en découle l’est aussi.
Ce que j’examine avant de rédiger le rapport
Chaque donation a ses particularités. Lors de la visite, je m’attache notamment à :
- la situation du bien et son environnement immédiat : vue, nuisances, accès, commerces ;
- son état réel, les travaux récents ou à prévoir ;
- sa situation locative : un logement loué ne se valorise pas comme un logement libre ;
- les règles d’urbanisme lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’une propriété avec du potentiel ;
- les ventes comparables récentes dans le secteur, que je sélectionne une à une.
Le déroulé complet de la mission, de la prise de contact à la remise du rapport, est détaillé sur la page consacrée à ma méthode d’expertise.
Le rapport que vous recevez
Il indique la date de valeur, la description du bien, les références de marché utilisées, les méthodes appliquées et la valeur retenue, avec son raisonnement. Il est rédigé pour être compris par un non-spécialiste. Vos enfants peuvent le lire et comprendre pourquoi l’appartement du bord du lac a été estimé à tel montant.
Pour le notaire, c’est une pièce qu’il peut annexer ou citer. En cas de question de l’administration fiscale, c’est la justification qui manque souvent aux dossiers préparés sur une simple estimation.
Les erreurs à éviter
- Minorer la valeur pour réduire les droits : l’administration peut rectifier, avec intérêts de retard et éventuellement majorations, et le calcul de la plus-value lors d’une future revente peut en pâtir.
- Se fonder sur une valeur ancienne, comme un prix d’achat vieux de nombreuses années ou une estimation faite avant des travaux.
- Traiter différemment les biens d’une même donation-partage, en évaluant l’un sérieusement et l’autre à l’œil.
- Oublier l’occupation : un bien donné mais toujours habité par les parents, ou loué, n’a pas la même valeur qu’un bien libre.
Un regard extérieur à la famille
Dans une famille, les chiffres portent parfois des non-dits. Faire appel à une experte indépendante, qui n’a aucun lien avec une agence et aucun intérêt à la transaction, apporte une forme de sérénité. Ce n’est pas moi qui décide qui reçoit quoi : c’est vous, avec votre notaire. Mais la base de la discussion est posée, et chacun peut la vérifier.
Préparer sereinement votre projet
Si vous réfléchissez à une donation, idéalement avant le rendez-vous de signature, vous pouvez m’écrire ou m’appeler. Je vous dirai quels documents rassembler et comment nous pouvons organiser la visite, à Thonon, dans le Chablais ou dans le Genevois.