On me demande souvent : « Combien vaut mon terrain ? ». La réponse commence par une autre question : qu’est-ce que l’on peut y construire, concrètement ? Un terrain n’a pas de valeur en soi, il a la valeur du projet qu’il permet. Mon travail consiste à déterminer ce potentiel avec rigueur, puis à le traduire en prix.
Première étape : les règles d’urbanisme
Le zonage et le règlement du PLU
Le plan local d’urbanisme, ou le document qui en tient lieu dans votre commune, classe chaque parcelle dans une zone et fixe des règles : hauteur maximale, emprise au sol, distances par rapport aux limites et à la voie, proportion d’espaces verts, stationnement à prévoir. Ce sont ces règles, et non la seule surface du terrain, qui déterminent la surface que l’on pourra bâtir.
Les règles qui s’y superposent
En Haute-Savoie, d’autres dispositions peuvent s’ajouter. Au bord du Léman, les règles protectrices du littoral lacustre limitent la construction près des rives. En montagne, celles propres aux zones de montagne encadrent l’urbanisation. Les plans de prévention des risques naturels, les périmètres de monuments historiques ou les obligations de mixité sociale peuvent aussi peser.
Je consulte ces documents pour votre parcelle précise. Pour une question de droit de l’urbanisme qui dépasse l’évaluation, je vous oriente vers votre notaire ou un avocat spécialisé.
Deuxième étape : la parcelle telle qu’elle est
Deux terrains soumis aux mêmes règles peuvent avoir des valeurs très différentes. Sur place, je regarde :
- la forme et la pente : un terrain étroit ou très pentu complique l’implantation et renchérit les fondations ;
- l’accès : direct sur la voie publique, par une servitude de passage ou par un chemin privé à partager ;
- la viabilisation : présence et proximité de l’eau, de l’électricité, de l’assainissement collectif ou nécessité d’un assainissement individuel ;
- les servitudes : passage, canalisations, vue, lignes électriques, qui figurent dans l’acte de propriété ou sur le terrain ;
- l’environnement : vue, ensoleillement, nuisances, voisinage.
Un terrain déjà viabilisé et bien desservi est immédiatement utilisable. Un terrain qui demande une extension de réseau ou un accès à créer impose des coûts que l’acheteur déduira de son prix.
Troisième étape : deux méthodes qui se complètent
La comparaison avec des ventes de terrains
Je recherche des ventes récentes de terrains à bâtir dans des secteurs et des conditions comparables. Je les ajuste en fonction des différences de constructibilité, de viabilisation et de situation. Pour un terrain destiné à une maison individuelle, cette méthode est souvent la plus parlante.
Le bilan promoteur, ou compte à rebours
Pour un terrain qui permet un programme plus important, comme un petit immeuble ou plusieurs maisons, je raisonne comme un opérateur. On part du prix auquel les futurs logements pourraient se vendre. On en retire ensuite, pas à pas :
- le coût de construction ;
- les honoraires, études et taxes liées au permis ;
- les frais financiers et commerciaux ;
- la marge que tout opérateur prend pour couvrir son risque.
Ce qui reste correspond à ce qu’un promoteur peut payer pour le terrain : c’est la charge foncière. On parle de compte à rebours parce que l’on part de la fin du projet pour remonter jusqu’au prix du sol.
Ces deux approches se contrôlent mutuellement. Si elles divergent, j’en recherche la raison et je l’explique dans le rapport. Pour situer la demande dans un secteur donné, une étude de marché peut compléter l’expertise.
Dans quels cas me consulte-t-on pour un terrain ?
- avant de vendre à un promoteur, pour savoir si l’offre reçue est cohérente : c’est l’un des cas les plus fréquents en achat et vente ;
- lors d’une succession ou d’une donation, quand une parcelle familiale est devenue constructible ;
- pour un partage entre indivisaires qui ne s’accordent pas sur la valeur ;
- quand une maison est implantée sur un grand terrain divisible, en lien avec l’expertise de la maison ou de la villa.
Le foncier en Chablais et en Genevois
Le foncier constructible est une ressource rare autour du Léman. Entre le lac, les reliefs, les espaces agricoles et naturels protégés, les possibilités de construire sont encadrées. Dans le Genevois français, autour d’Archamps, de Saint-Julien-en-Genevois ou d’Annemasse, la proximité de Genève accentue l’intérêt des opérateurs. Mon antenne d'Archamps me permet de suivre ce secteur au plus près.
Parlons de votre parcelle
Si vous disposez du numéro de parcelle cadastrale, c’est suffisant pour commencer. Je regarde les règles applicables et je vous explique comment se déroulerait l’expertise. Vous me joindrez depuis la page contact.