Pourquoi faire évaluer un bien dans une succession ?
Lorsqu’une personne décède, son patrimoine est transmis à ses héritiers. Pour calculer les droits de succession, puis pour partager les biens, il faut connaître leur valeur. Pour un bien immobilier, c’est souvent la question la plus délicate.
La règle fiscale est claire dans son principe : les biens doivent être déclarés à leur valeur vénale réelle au jour du décès, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être vendus à cette date, dans des conditions normales de marché. Je détaille cette notion dans mon article sur la valeur vénale.
En pratique, cette valeur a trois usages :
- le calcul des droits de succession dus par chaque héritier ;
- le partage entre les héritiers, pour que chacun reçoive sa juste part ;
- les décisions à venir : conserver le bien, le vendre ou le louer.
Si vous souhaitez une vue d’ensemble de mon intervention dans ce contexte, consultez ma page expertise immobilière pour une succession. Ce guide-ci se concentre sur les étapes concrètes, du point de vue des héritiers.
Étape 1 : prendre contact avec le notaire
Le notaire est le pilote de la succession. C’est lui qui établit l’acte de notoriété, identifie les héritiers, dresse l’inventaire du patrimoine et prépare la déclaration de succession. Il vous indique aussi les délais légaux à respecter pour déposer cette déclaration et payer les droits.
Parlez-lui dès le début du ou des biens immobiliers concernés. Il vous dira si une expertise lui paraît utile. Dans de nombreux cas, elle l’est : bien de valeur importante, bien atypique, héritiers nombreux, projet de partage ou de rachat entre héritiers.
Le notaire et l’expert ont des rôles complémentaires. Le notaire conseille et rédige les actes. L’expert, lui, détermine une valeur indépendante et la justifie. Il ne donne pas de conseil juridique.
Étape 2 : décider de faire appel à un expert
Une expertise n’est pas obligatoire. Les héritiers peuvent déclarer eux-mêmes une valeur, sous leur responsabilité. Mais plusieurs situations rendent l’expertise particulièrement utile :
- le bien est d’une valeur importante ou difficile à comparer (chalet, corps de ferme, immeuble de rapport, local commercial) ;
- les héritiers ne sont pas d’accord sur la valeur ;
- l’un des héritiers souhaite racheter la part des autres ;
- le bien est loué, en indivision ou grevé de droits particuliers ;
- vous souhaitez pouvoir justifier la valeur déclarée en cas de contrôle.
Il est préférable que l’expertise soit décidée d’un commun accord. Un rapport commandé par tous les héritiers est plus facilement accepté par chacun.
Étape 3 : rassembler les documents
Pour que l’expertise soit précise, réunissez autant que possible :
- le titre de propriété du défunt ;
- les plans et l’indication des surfaces ;
- les diagnostics techniques existants ;
- pour un appartement : le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de charges ;
- pour un bien loué : le bail, le montant du loyer et l’état de son paiement ;
- la liste des travaux réalisés, avec les factures si possible ;
- les avis de taxe foncière.
Beaucoup de ces pièces se trouvent chez le notaire ou le syndic. S’il en manque, ce n’est pas bloquant : je vous aide à les identifier et j’en tiens compte dans mon analyse.
Étape 4 : la visite et l’analyse
Je visite le bien en détail, en présence d’un ou de plusieurs héritiers. Puis j’analyse le marché local à la date du décès. C’est un point essentiel : si l’expertise a lieu plusieurs mois après, je reconstitue le marché tel qu’il était à cette date, et non tel qu’il est aujourd’hui.
J’applique ensuite les méthodes d’évaluation adaptées au bien. Vous pouvez en découvrir le détail dans ma méthode d’expertise immobilière.
Étape 5 : le rapport et sa transmission au notaire
Je vous remets un rapport écrit, détaillé et argumenté, et je vous l’explique de vive voix. Vous le transmettez ensuite au notaire, qui s’en sert pour établir la déclaration de succession et, le moment venu, l’acte de partage.
Ce rapport indique clairement la date de valeur, les références retenues et la justification de la valeur. En cas de contrôle de l’administration fiscale, il constitue un élément solide pour expliquer la valeur déclarée.
L’abattement de 20 % sur la résidence principale
La loi prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt, sous conditions. Il s’applique notamment lorsque, au jour du décès, le logement est occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.
Deux points à retenir :
- l’abattement s’applique sur la valeur vénale : il faut donc d’abord établir cette valeur correctement ;
- ses conditions doivent être vérifiées au cas par cas : c’est votre notaire qui vous dira s’il est applicable.
Le cas de l’indivision
Tant que le partage n’est pas réalisé, les héritiers sont en indivision : ils sont propriétaires ensemble du bien, chacun pour sa quote-part. Cette situation peut durer. Elle soulève souvent des questions : qui occupe le bien, qui paie les charges, faut-il vendre ou non ?
Une expertise est alors précieuse à plusieurs moments :
- pour sortir de l’indivision, par la vente ou par le rachat des parts d’un héritier par un autre ;
- pour fixer une indemnité d’occupation si l’un des héritiers occupe seul le bien, sur la base de la valeur locative ;
- pour préparer un partage équilibré entre plusieurs biens.
Dans ces situations, la date de valeur retenue peut différer de celle du décès : pour un partage, la valeur est en principe appréciée à une date proche du partage. Votre notaire vous précisera la date à retenir, et je l’indiquerai dans le rapport.
Les erreurs à éviter
Se fier à une estimation rapide
Un avis de valeur donné oralement ou en ligne ne suffit pas à justifier une déclaration fiscale. Il ne détaille ni la méthode, ni les références.
Sous-évaluer le bien pour réduire les droits
C’est une tentation compréhensible, mais risquée. En cas de sous-évaluation, l’administration peut procéder à une rectification, avec des intérêts de retard et, le cas échéant, des majorations. Une sous-évaluation peut aussi créer des tensions entre héritiers au moment du partage.
Surévaluer le bien par prudence
À l’inverse, une valeur trop élevée fait payer des droits inutiles. Elle peut aussi fausser le partage et compliquer une vente ultérieure.
Oublier la date du décès
La valeur doit être établie au jour du décès, pas au jour de l’expertise. Si le marché a évolué entre-temps, l’écart peut être significatif.
Négliger les spécificités du bien
Un bail en cours, une servitude, des travaux importants à prévoir ou un droit d’usage modifient la valeur. Ils doivent être pris en compte et expliqués.
Un accompagnement humain
Une succession est souvent un moment difficile. Mon rôle est aussi de vous faciliter les choses : expliquer clairement, répondre à vos questions, travailler en bonne intelligence avec votre notaire. Si vous prévoyez plutôt de transmettre un bien de votre vivant, ma page consacrée à l'expertise pour une donation vous sera utile.
J’interviens à Thonon-les-Bains, dans tout le Chablais et dans le Genevois français. Pour en parler, vous pouvez me joindre par la page contact.
